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15/04/2020

A EFICÁCIA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAIS DIANTE DA PANDEMIA – COVID-19

Como se é notório, a pandemia causada pelo vírus Covid-19, tem gerado diversas medidas de isolamento social que estão sendo tomadas pela população mundial. Diante das medidas expostas, gerou-se um impacto financeiro em todas as atividades comerciais existentes, dificultando e muito o fluxo financeiro de diversas empresas.

 

O impacto financeiro apenas teve a marcação do seu início, serão muitos os desafios que o meio empresarial passará diante da pandemia. Contudo, não obstante a todos os fatores que dificultam as atividades empresariais, muitas medidas com a finalidade minimizar o risco também estão sendo postas para análise, tanto dentro das relações privadas, como pelo próprio Poder Público.

 

Ante ao cenário descrito, muito se questiona como fica assegurado o princípio do pacta sunt servanda, e a obrigatoriedade de cumprimento dos contratos privados.

 

É certo que, em decorrência da situação atípica, medidas excepcionais devem ser tomadas em busca, principalmente, do equilíbrio das relações.

 

No que se refere aos contratos de locação não residenciais, como exemplo de uma relação privada diretamente afetada a este período de instabilidade, como ficam a eficácia de suas cláusulas contratuais, mesmo diante da presente pandemia?

 

Pois bem. Obviamente que todo o setor privado irá encarar diversas dificuldades e deverá se adaptar a presente situação atípica, o que não é diferente para os contratos locatícios. Contudo, a Locação tem como fato gerador de sua obrigação, a posse exercida por outrem/terceiro que é “emprestada” para este terceiro (“Locatário”), pelo Locador (“Proprietário”), que detém todos os direitos relacionados a propriedade.

 

Tendo a Locação base sólida no direito de propriedade e firmando-se diante da posse que será usufruída pelo Locatário, se põe em cheque em como não poderia ser, o Contrato de Locação, plenamente executável, em todos os seus termos, uma vez que a posse continua a ser exercida pelo Locatário, mesmo que apenas para guarda dos bens ali existentes.

 

Ainda que a finalidade da posse seja para o exercício da atividade empresarial do Locatário, sendo a mesma impedida diante da pandemia que nos abarca, a posse do imóvel continua a ser exercida.

 

Entende-se por possuidor aquele que tem de fato o exercício, que poderá ser pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes a propriedade. Ainda, a posse direta, exercida pelos Locatários, é exercida pelo indivíduo que tem em seu poder a coisa/imóvel, temporariamente. Sendo assim, mesmo que a finalidade da contratação da locação não esteja sendo executada temporariamente, é indiscutível que a posse ainda esteja sendo exercida pelo Locatário.

 

Se invocada a Teoria da Imprevisão ou a Onerosidade Excessiva, registra-se que tais institutos visam, resumidamente, esboçar que, diante de uma situação atípica e não havendo relação com o risco do negócio, as obrigações contratuais poderiam deixar de serem exigidas, ou devem ser relativizadas. Ocorre que, mesmo que tais teorias sejam invocadas pelo Locatário, também poderão, facilmente, serem aplicadas ao Locador.

 

Ora, os valores recebidos pela locação podem ser, inclusive, a própria atividade empresarial da empresa Locadora, que, por ato imprevisto e sem qualquer relação ao risco do negócio, poderá ser severamente prejudicada pelo não recebimento dos encargos locatícios contratados, ao tempo que a posse continua a ser exercida, assim como os gastos que lhe são inerentes continuam a ser cobrados.

 

Não seria injusto apenas a aplicação da Teoria da Imprevisão de forma unilateral?

 

Pois bem. Antes de serem aplicadas as referidas teorias, necessário que haja uma efetiva visualização do todo, e dos aspectos contratuais específicos para cada relação. É certo que, as partes, por pactuarem livremente, e em razão do bom senso, podem deliberar sobre condições mais brandas e acordos para relativação das obrigações diante da atual situação.

 

Todavia, seria totalmente prejudicial, do ponto de vista econômico, como um exemplo de injustiça, que as obrigações locatícias fossem isentadas ou suspensas em sua totalidade, devendo sempre ser prezado o equilíbrio das partes contratantes.

 

LAIS DIAS CALÁBRIA

BECKER ADVOGADOS